В каких странах дают гражданство при покупке недвижимости: 10 стран, где это возможно

Может ли иностранец приобрести недвижимость в Японии?

Дата публикации: понедельник, 22 марта 2021 г.

В последнее время покупка недвижимости иностранцами в Японии увеличилась в связи с предстоящими Олимпийскими играми 2020 года, проводимыми в Токио, а также падением японской иены.Иностранцы из многих стран мира, таких как Европа, Америка, Азия и Океания, приехали в Японию, чтобы купить недвижимость в инвестиционных целях или для личного пользования.

Число иностранцев, покупающих недвижимость, такую ​​как кондоминиумы и коммерческие здания в Центральном Токио, а также курортную недвижимость на Хоккайдо, увеличивается.

Может ли иностранец приобрести недвижимость в Японии?

Короткий ответ: да, это возможно.

Иностранец может приобрести права собственности на японскую недвижимость, как и гражданин Японии.Право собственности на землю в Японии иностранцем также разрешено.

В Японии, в отличие от других стран, нет ограничений для иностранцев в зависимости от наличия у них статуса постоянного жителя, японского гражданства или типа визы. Это означает, что иностранцам разрешено владеть как землей, так и зданиями в Японии в качестве недвижимости.

Срок действия прав собственности не истекает, и иностранцы могут свободно покупать, продавать и наследовать недвижимость.Налог, уплачиваемый иностранцем при покупке, такой же, как и налог, уплачиваемый гражданином Японии.

Владение недвижимостью в Японии не означает, что иностранец сможет получить визу или статус постоянного жителя, потому что он владеет недвижимостью в Японии.

26 марта 2021 года парламент Японии принял закон об ограничении землепользования.
В последние годы рост покупок земли иностранцами на Хоккайдо и отдаленных островах стал проблемой, но японское правительство движется к введению ограничений на покупку недвижимости иностранцами.
>> Япония принимает закон об ограничении землепользования

Важные моменты для иностранца, покупающего недвижимость в Японии

Здесь мы хотели бы дать вам несколько советов о том, что вам нужно знать заранее, сравнить, чем процесс отличается от японского гражданина, и на что обратить внимание, когда иностранец покупает недвижимость в Японии.

Сделки с недвижимостью и информация о недвижимости в Японии

Сделки с недвижимостью в Японии обычно проводятся при посредничестве компаний, занимающихся недвижимостью, во избежание проблем с торговлей.Случаев прямых транзакций между физическими лицами очень мало. Информация о недвижимости для продажи регистрируется брокерскими компаниями по недвижимости или компаниями, занимающимися недвижимостью, которые продают недвижимость, например, в сетевой системе между компаниями по недвижимости, называемой REINS (информационная сетевая система по недвижимости), или на веб-сайтах частных порталов недвижимости. В Японии нет базы данных, которая управляет всей информацией о собственности и историей транзакций, как в других странах.

* В случае недавно построенной квартиры в кондоминиуме, она обычно регулируется договором между торговой компанией и покупателем до его завершения, и брокерские услуги со стороны компании по недвижимости не требуются (за исключением некоторых случаев, таких как новый кондоминиум после сдачи).

Поиск информации о недвижимости в Интернете

Любой желающий может искать информацию о собственности в Интернете. Прежде всего, рекомендуется искать недвижимость в соответствии с желаемыми условиями, такими как площадь объекта, бюджет, план этажа и возраст здания.

Сайты ведущих порталов недвижимости Японии

СУМО: https://suumo.jp/
ДОМА: https: // www.homes.co.jp/
в доме: https://www.athome.co.jp/

Хотя существует множество японских веб-сайтов с информацией о недвижимости, подобных упомянутым выше, очень мало веб-сайтов, которые передают обширную информацию о недвижимости на иностранных языках.

Сайты поддержки клиентов на иностранных языках

Мы здесь, в PLAZA HOMES, предоставляем большое количество информации о недвижимости в центре Токио на английском и китайском языках.Мы публикуем информацию о характеристиках каждого района в центре Токио и ряд сопутствующей информации для людей, которые рассматривают возможность покупки недвижимости. Посетите и посмотрите.

ДОМА ПЛАЗЫ: https://www.realestate-tokyo.com/buy/

Если вы ищете недвижимость по всей Японии, посетите сайт realestate.co.jp.
realestate.co.jp: https://realestate.co.jp/

Спросите у агентства недвижимости, оказывающего поддержку иностранным клиентам

По всей Японии насчитывается около 120 000 компаний, занимающихся недвижимостью, что, как говорят, в два раза больше, чем магазинов повседневного спроса, но есть несколько компаний, занимающихся недвижимостью, которые поддерживают покупку зарубежной недвижимости, и в настоящее время они работают только в центре Токио и некоторых других городских районах. такие как Иокогама, Кобе и Фукуока.

Покупка недвижимости обычно требует очень профессиональной и сложной процедуры и содержания контракта, а также очень дорогой суммы сделки, поэтому важно попросить надежную компанию по недвижимости выступить в качестве посредника. Кроме того, если вы иностранец, рекомендуется обратиться в компанию по недвижимости, имеющую опыт ведения сделок с иностранцами, так как это отличается от такового с японцами. Некоторые различия включают необходимость подготовки дополнительных документов и обработки денежных переводов из-за границы.

Мы здесь, в PLAZA HOMES, поддерживаем иностранных клиентов, которые рассматривают возможность покупки недвижимости в центре Токио и его пригородах.

Кроме того, статья на нашем веб-сайте под названием «Англоговорящие риэлторы и специалисты по недвижимости в Японии» знакомит с компаниями, занимающимися недвижимостью, которые предоставляют поддержку клиентов на иностранных языках и расположены не в Токио. Так что, пожалуйста, посетите и посмотрите.

Поток покупок недвижимости в Японии

Когда вы найдете недвижимость, которая вас интересует, попросите риэлторскую компанию посетить ее.Когда будет принято решение о том, какая недвижимость вы хотите приобрести, подайте заявку на покупку, обсудите условия покупки с продавцом, и все перейдет к процедуре заключения контракта.

Более подробную информацию о потоках покупок недвижимости можно найти в нашей статье «Руководство по покупке недвижимости в Японии».

Расходы на покупку недвижимости в Японии

При покупке недвижимости в Японии различные расходы и налоги, такие как регистрационные расходы, брокерские сборы и т. Д.требуются в дополнение к стоимости недвижимости. Каждая стоимость рассчитывается на основе стоимости имущества и оценочной стоимости основных средств. Когда вы начинаете искать недвижимость, составьте финансовый план вместе с 6-8% от стоимости недвижимости, которые могут потребоваться в качестве прочих расходов.

Наша веб-статья, посвященная расходам и налогам на покупку недвижимости в Японии, предоставляет вам подробную информацию о том, когда и какие расходы вам нужно будет оплатить, начиная с договора купли-продажи и заканчивая доставкой недвижимости.

Что нужно подготовить заранее, когда иностранец покупает недвижимость в Японии

Необходимые документы различаются в зависимости от того, живете вы в Японии или нет.

Резиденты Японии / имеющие статус проживания

■ Свидетельство с места жительства
■ Карта проживания / Свидетельство о специальном постоянном жителе
■ Печать (если вы не пользуетесь жилищным кредитом, он вам не понадобится, если он у вас нет)
■ Свидетельство о печати (требуется при использовании жилищного кредита) )
■ Документы, удостоверяющие личность (водительские права, паспорт и т. Д.).)

Нерезиденты в Японии / Те, у кого нет статуса проживания

■ Аффидевит (подтверждение адреса, подпись) *
■ Документы, удостоверяющие личность (водительские права, паспорт и т. Д.)

* Свидетельство под присягой — это свидетельство того, что составитель частных документов (частных документов, подписанных или скрепленных печатью автора) дал клятву перед нотариусом, что описание документов соответствует действительности, и который поставил подпись и приложил печать на и получено от нотариуса.

В сделках по продаже недвижимости аффидевит используется как документ, подтверждающий текущий адрес нерезидента в Японии и подпись лица, не зарегистрировавшего свою печать. Аффидевиты должны быть заверены нотариусом в вашей стране, но также могут быть заверены консульским отделом посольства вашей страны в Японии. Получить сертификат в Японии может быть невозможно, поэтому, прежде чем вы приедете в Японию для покупки недвижимости, мы рекомендуем вам заранее получить письменные показания под присягой в своей стране. О том, где заверять письменные показания и как оформлять документы, вы также можете спросить судебного специалиста (двуязычного на японском и английском языках), который связан с PLAZA HOMES.

Как иностранец может использовать жилищный кредит в Японии?

Иностранец также может получить жилищный кредит в японском финансовом учреждении. Однако из-за риска просрочки погашения многие финансовые учреждения придают большое значение тому, сколько иностранные заемщики обосновались в Японии, и проводят экспертизу ссуд с учетом того, имеют ли иностранные заемщики статус постоянного проживания или как долго они будут проживать. в Японии, в то время как их доходы также важны для проверки ссуды.

В нашей веб-статье «Руководство по ипотечным жилищным кредитам в Японии» мы предоставляем подробную информацию о финансовых учреждениях, которые предоставляют жилищные ссуды иностранцам, и их условиях.

Как оплатить покупку недвижимости денежным переводом из-за границы в Японию

Обычно при сделках по покупке недвижимости в Японии покупатель вносит депозит продавцу при заключении договора купли-продажи недвижимости и оплачивает оставшуюся сумму покупной стоимости во время расчета, а продавец сдает недвижимость, и тогда сделка завершается. В соответствии со сроками такой процедуры транзакции сумма покупки перечисляется на банковский счет продавца банковским переводом.

Если вы не являетесь резидентом Японии, скорее всего, у вас нет банковских счетов в Японии, поэтому вы будете переводить средства из-за границы. Денежные переводы из-за границы, которые затрудняют прогнозирование даты получения средств в Японии, могут вызвать проблемы с безопасностью транзакций. Таким образом, во многих случаях вы вносите средства заранее на банковские счета компаний по недвижимости в Японии, которые являются посредниками в сделках по вашей покупке, а затем оплачиваете стоимость покупки с банковских счетов тех же компаний по недвижимости в Японии.Поскольку вам необходимо перевести крупную сумму денег компаниям, занимающимся недвижимостью, для вас важно выбрать надежные компании по недвижимости, которые хорошо разбираются в сделках с недвижимостью с иностранцами и имеют опыт их проведения.

Мы здесь, в PLAZA HOMES, рекомендуем наш доверительный счет на имя PLAZA HOMES, на который вы можете вносить средства, например, для покупки недвижимости, чтобы снизить риск перевода средств и облегчить движение таких средств в течение периода с момента заключения. договоров купли-продажи до расчетов.Для получения дополнительной информации, пожалуйста, прочтите нашу веб-статью «Денежные переводы для покупки недвижимости (из-за границы в Японию)».

Обязанность уведомления в соответствии с Законом о валютном контроле и контроле за внешней торговлей

Когда иностранец, проживающий за границей (далее именуемый «нерезидент»), приобретает японскую недвижимость, это классифицируется как «сделка с капиталом» в соответствии с Законом о валютном контроле и контроле за внешней торговлей. Нерезидент, который будет приобретать недвижимость, должен заполнить и сдать форму уведомления, включая свое полное имя, а также стоимость приобретения министру финансов через Банк Японии в течение 20 дней с момента приобретения.

За исключением следующих случаев, когда отчет не требуется:

1. Когда нерезидент приобретает недвижимость для собственного проживания или проживания своих родственников, служащих или сотрудников
2. Когда нерезидент, ведущий некоммерческий бизнес в Японии, приобретает недвижимость для ведения коммерческой деятельности
3. Когда нерезидент приобретает для своего бизнеса офис
4. Когда нерезидент приобретает недвижимость у другого нерезидента

Стиль 22 формата отчета, относящийся к статье 55-3 Закона о валютном контроле и контроле за внешней торговлей
本 邦 に あ る 不動産 又 こ に 関 す る 権 利 の に 関 す る 報告 書
Отчетность о приобретении и приобретении прав собственности на недвижимость в Японии
http : // www. boj.or.jp/z/tame/t-redown2014/nregt22.pdf

Место подачи:
〒103-8660 日本 郵 便 株式会社 日本 橋 郵 便 書 箱 30 号 日本 銀行 国際 局 課外 為 法 手 続 き グ ル ー プ

Почтовый ящик 30, Почтовое отделение Нихонбаши, Японская почтовая компания, 103-8660
C / O Группа процедур Закона о контроле за внешней торговлей, Секция платежного баланса, Международный департамент, Банк Японии

Ссылка на: страницу веб-сайта Банка Японии: http://www.boj.or.jp/about/services/tame/t-redown2014.htm/#p05

Обязанность платить налоги после приобретения недвижимости в Японии

Если вы владеете недвижимостью в Японии, вы должны ежегодно платить налог на основные фонды и налог на городское планирование.Кроме того, если вы сдаете в аренду недвижимость, которой владеете и имеете доход от аренды, с дохода от аренды взимается подоходный налог, и вам необходимо подавать ежегодную налоговую декларацию.

Следовательно, если налогоплательщиком недвижимости является нерезидент Японии, необходимо назначить налогового агента, который выполняет процедуры от имени налогоплательщика (такие как получение документов из налоговых органов, уплата налогов, таких как налог на имущество , и заполнение налоговых деклараций по подоходному налогу в Японии), а также для подачи Уведомления налогового агента районному директору налоговой инспекции.

Кроме того, если у вас есть квартира, вам нужно будет ежемесячно вносить плату за управление, резервный фонд на ремонт и т. Д. Управляющей компании кондоминиума.

Здесь, в PLAZA HOMES, мы предоставляем полный спектр услуг, от найма арендаторов до различных услуг по ремонту, включая агентские услуги по различным платежам и налоговым платежам за недвижимость в Японии для владельцев, проживающих за границей. Для получения дополнительной информации см. Нашу веб-статью «Услуги по управлению недвижимостью в Токио, Япония».

Справочные ссылки
■ Налоги на недвижимость в Японии — объяснение налога на основные фонды и налога на городское планирование для неяпонцев
■ Подоходный налог с аренды недвижимости в Японии

Ссылки на другие рекомендуемые статьи

■ О поддержке покупки недвижимости иностранными резидентами
>> Онлайн-поддержка покупки недвижимости иностранцами, не проживающими в Японии

■ Как сдать в аренду жилую недвижимость
>> Консультации по сдаче в аренду вашей недвижимости в Токио

■ О том, как иностранцы могут создать и открыть компанию в Японии
>> Как начать бизнес в Японии

■ О покупке недвижимости инвестиционной компанией или физическим лицом
>> Частное лицо VS корпоративное инвестиционное владение недвижимостью в Японии

Гражданство за инвестиции и иммиграция

Что такое гражданство за инвестиции?

Гражданство за инвестиции — это уникальная программа, которая позволяет вам получить паспорт и гражданство данной страны, если вы делаете инвестиции в экономику этой страны. Гражданство за инвестиции стало особенно популярным среди состоятельных людей за последние несколько лет и продолжает набирать популярность и привлекать новых инвесторов.

Португалия недавно запустила программу «Золотая виза», которая позволяет инвесторам получить статус постоянного жителя и гражданства в течение 5 лет.

Зачем нужно гражданство за инвестиции?

В отличие от традиционных иммиграционных процессов, получение второго гражданства и паспорта намного проще и быстрее с помощью программ гражданства за инвестиции.Вам не нужно откладывать жизнь на потом или делать какие-то другие перебои в своем расписании. Если у вас высокий доход, это «экономическое» гражданство может предложить вам безграничные возможности.

Есть множество причин для покупки второго паспорта, начиная от безвизового въезда и кончая личной безопасностью.

Образование

● Покупка государственных облигаций на сумму 2 000 000 евро ;
● 1 000 000 евро в виде благотворительного пожертвования;
● 1 000 000 евро ссуды на сумму 500 000 евро итальянской компании с ограниченной ответственностью;
● 500 000 евро 250 000 евро вложены в стартап.

Предоставляет ли виза вид на жительство?

Виза в ее нынешнем виде с 2021 года дает разрешение на проживание на двухлетний период и, конечно же, с возможностью продления.Срок действия большинства виз в Италию составляет всего один год, а иногда и меньше. Вы можете получить ПМЖ в Италии, если есть доказательства того, что вы зарабатываете не менее 100 000 евро в год. Теоретически, если вы ищете итальянского гражданства , это может быть предоставлено через десять лет, но на самом деле процесс получения гражданства может занять больше времени. Это требование к постоянному месту жительства снижается до 35000 евро, если вы делаете крупные инвестиции в недвижимость.

Италия снизила инвестиционные требования для получения золотой визы?

Да, но только для двух вариантов с наименьшей стоимостью.Как мы видели выше, инвестирование в инновационный стартап сейчас является самым дешевым вариантом, всего € 250 000, что с точки зрения инвестирования в компанию является очень разумным и конкурентоспособным выбором. Второй самый дешевый вариант — это кредит итальянской компании с ограниченной ответственностью на 500 000 евро, по сравнению с 1 000 000 евро. Некоторые могут посчитать это небольшой платой за то, чтобы жить в Италии, не двигаясь по традиционному маршруту в другую страну.

Об авторе сообщения

Николо Болла

Вернувшись в Италию из США в 2013 году, я понял, насколько необходима бухгалтерская и налоговая фирма, чтобы помочь эмигрантам, живущим в Италии, соблюдать местные налоговые правила.

Моя идея зародилась, когда мне пришлось самому пройти через сложную итальянскую налоговую систему, и именно тогда я начал бухгалтерский учет Bolla. Его миссия очень проста, но утопична: сделать итальянские налоги легкими и управляемыми.

В Accounting Bolla мы стремимся помогать нашим клиентам простыми решениями.

С 2017 года мы можем с гордостью заявить, что помогли тысячам клиентов оптимизировать налоги и безопасно инвестировать в Италию.

Мы помогаем продавать бизнес электронной коммерции в Италии из ЕС.Если вас не устраивает НДС в Италии, мы разберемся с этим.

Страны, в которые вы можете купить гражданство, если хотите эмигрировать | The Independent

После убедительной победы тори на всеобщих выборах многие отчаявшиеся граждане по всей стране вполне могут беспокоиться о будущем Великобритании и своем месте в ней. Для тех, кто думает, что смена обстановки может помочь, на самом деле можно купить гражданство ряда других стран (предостережение: это не из дешевых).

Забудьте о том, что здесь нужно родиться или выкапывать свидетельство о рождении бабушки по материнской линии; физические лица могут приобрести второй паспорт через программы гражданства за инвестиции (CIP), предлагаемые в ряде стран.

Согласно этим схемам, люди могут получить второе гражданство «очень быстро» в обмен на пожертвование или инвестиции, часто в недвижимость, согласно Nomad Capitalist, компании, которая помогает клиентам стать «гражданами мира».

Нури Кац, президент Apex Capital Partners, международной консультационной фирмы, специализирующейся на CIP, сказал Business Insider : «Для многих богатых людей наличие второго или третьего паспорта важно для возможности путешествовать.Для некоторых это еще и символ статуса, например покупка шикарной машины для демонстрации друзьям «.

Однако он добавил: «Второе гражданство — это больше, чем просто получение паспорта. Есть определенные преимущества в использовании второго гражданства для создания места жительства в странах, где налоговое бремя будет ниже, чем в тех странах, где вы находитесь в настоящее время ».

Около 89 процентов британцев заявили, что хотели бы иметь второй паспорт (это число, возможно, к настоящему времени увеличилось), и более 34 процентов заявили, что рассматривали возможность инвестирования в схему, которая позволила бы им получить его, согласно к опросу 2017 года, опубликованному CS Global Partners.

Между тем 80 процентов из 500 респондентов заявили, что готовы инвестировать или жертвовать 5 процентов своей годовой зарплаты для получения второго гражданства.

В ежегодной оценке Nomad Capitalist компания перечисляет 10 лучших направлений для получения второго паспорта в 2019 году через CIP, гарантируя второе гражданство в течение четырех-12 месяцев тем, кто готов расстаться с достаточным количеством наличных денег.

Кипр

Получение гражданства Кипра занимает всего 56 дней и требует инвестиций в размере 2 млн евро в недвижимость, государственных облигаций, банковского депозита в кипрском банке или инвестиций в новую компанию.Кандидаты также должны навсегда владеть домом на Кипре за 500 000 евро.

Пятнадцать самых надежных паспортов в мире

1/15 Пятнадцать самых надежных паспортов в мире

Пятнадцать самых надежных паспортов в мире

5. Швейцария

Объединенный 5-й

Getty Images / iStockphoto

Пятнадцать самых надежных паспортов в мире

5. Португалия

Совместный 5-й

Getty Images / iStockphoto

Пятнадцать самые сильные паспорта в мире

5.Нидерланды

Joint 5-й

iStock

Пятнадцать самых эффективных паспортов в мире

5. Австрия

Joint 5-й

Getty Images / iStockphoto

Пятнадцать самых эффективных паспортов в мире

4. Швеция

Joint 4-е место

Getty Images / iStockphoto

Пятнадцать самых важных паспортов в мире

4. Испания

Совместное 4-е

Getty Images / iStockphoto

Пятнадцать самых важных паспортов в мире

4.Франция

Совместное 4-е

Getty Images

Пятнадцать самых важных паспортов в мире

3. Люксембург

Совместное 3-е

Getty Images / iStockphoto

Пятнадцать самых сильных паспортов в мире

3. Италия

Совместное 3-й

Getty Images / iStockphoto

Пятнадцать самых важных паспортов в мире

3. Дания

Совместный 3-й

Getty Images / iStockphoto

Пятнадцать самых сильных паспортов в мире

2.Германия

Совместное 2-е

Getty Images / iStockphoto

Пятнадцать самых важных паспортов в мире

2. Финляндия

Совместное 2-е

Getty Images / iStockphoto

Пятнадцать самых мощных паспортов в мире

2. Южная Корея

Joint 2nd

Getty

Пятнадцать самых важных паспортов в мире

1. Сингапур

Joint 1st

Getty Images

Пятнадцать самых сильных паспортов в мире

1.Япония

Joint 1st

Getty Images / iStockphoto

Мальта

Для получения мальтийского гражданства требуется государственное пожертвование в размере 650 000 евро; вложение 150 000 евро в государственные облигации Мальты сроком на пять лет; и покупка дома на главном острове стоимостью не менее 350 000 евро или пятилетняя аренда недвижимости не менее чем за 16 000 евро в год.

Молдова

Чтобы стать гражданином Молдовы по новой программе, требуется пожертвование в размере 100 000 евро и государственная пошлина или инвестиции в размере 250 000 евро в утвержденную недвижимость.

Турция

Турция запустила схему, аналогичную Молдове в 2017 году: инвестирование в недвижимость эквивалента 195000 турецких лир в недвижимость и сохранение ее в течение трех лет может привести к получению турецкого паспорта в течение нескольких месяцев.

За пределами Европы

За пределами Европы в списке рекомендуются Сент-Китс и Невис, Доминика, Гренада, Антигуа и Барбуда, Сент-Люсия и Вануату.

Но если у вас нет нескольких сотен тысяч фунтов, которые нужно сжечь, вероятно, лучше всего будет выкапывать свидетельство о рождении вашей бабушки…

Является ли покупка недвижимости в Европе разумной инвестицией?

«Будьте реалистичны и продолжайте», — говорит стратег по инвестициям в недвижимость Пол Роберт Тансенс, обсуждая, какую прибыль и какие риски следует ожидать при покупке недвижимости в Европе.

После периода имущественного и экономического кризиса европейский рынок недвижимости в последние годы был сильным. Международные инвесторы по-прежнему оптимистично оценивают перспективы, что приведет к дальнейшему росту на нескольких европейских рынках недвижимости в 2019 году. Даже в Великобритании, несмотря на значительную неопределенность после Брексита, крупные города, такие как Лондон и Бирмингем, продолжают расти. Но насколько привлекательной для инвесторов является покупка недвижимости в Европе? И, что более важно, могут ли инвесторы рассчитывать на хорошую отдачу от своих инвестиций в недвижимость в нынешних условиях?

В качестве руководителя стратегии инвестирования в недвижимость BNP Paribas Fortis Пол Роберт Тансенс имеет опыт в области управления капиталом.Он делится своим видением основных тенденций в сфере недвижимости в Европе; плюс перспективы, которых могут ожидать международные покупатели, если они решат инвестировать в недвижимость в Европе.

Почему инвесторы в недвижимость все еще стекаются в Европу?

Всего несколько лет назад все предсказывали конец Европы, особенно конец континентальной Европы. Но мы все еще наблюдаем постоянно растущие цены на недвижимость, поскольку инвесторы устремляются на рынки; Берлин, Лиссабон, Дублин, Роттердам и Загреб относятся к европейским городам с высокими темпами роста.

Однако рынки недвижимости в Европе, будь то коммерческая или жилая, на самом деле очень дороги. Учитывая, что кризисы высоки, а имущественные активы продаются с невероятно низкой доходностью; это делает основную ценность свойств очень высокой. Так как же возможно, что континент, переживающий умеренный экономический рост с все еще низкой инфляцией, хотя и улучшается, хотя и медленно, — продолжает привлекать глобальных инвесторов?

Ответ прост: все это связано с денежно-кредитной политикой Европейского центрального банка (ЕЦБ) и не имеет ничего общего с недвижимостью.ЕЦБ проводит мягкую денежно-кредитную политику, искусственно удерживая процентные ставки на низком уровне; 25 июля 2019 года было решено оставить их без изменений на уровне 0,00%, 0,25% и -0,40% до тех пор, пока это необходимо. Поэтому инвесторы не видят другой возможности, кроме инвестиций в недвижимость. Покупка акций может быть слишком рискованной, поскольку они нестабильны, а облигации дороги, учитывая, что доходность все еще колеблется на очень низком уровне.

Реальность инвестиций в недвижимость Европы

Даже если недвижимость дорогая и доходность невысока, недвижимость все равно предлагает денежный доход или чистый доход от сдачи в аренду в несколько процентов; высокая доходность по сравнению с нулевой процентной ставкой по другим активам.Но в некотором смысле также опасно, что цены на недвижимость поддерживаются этой денежно-кредитной политикой ЕЦБ.

Реальность такова, что некоторые развивающиеся рынки испытывают проблемы из-за снижения темпов роста, потрясений, снижения цен на сырьевые товары и нестабильности курсов валют. Богатые инвесторы с развивающихся рынков обращаются в Европу, потому что им пришлось диверсифицироваться из-за таких проблем. Для континента, который десять лет назад был полностью списан со счетов инвесторов, те же самые инвесторы теперь вкладывают средства в Европу.

Все, что мы предсказывали, прямо противоположно. Рынки недвижимости в целом работают хорошо с большим потоком международного капитала. По сути, недвижимость эквивалентна обеспеченному залогу, особенно если вы покупаете, например, на рынках элитной недвижимости в Германии. Но где бы то ни было в Европе, у вас все еще есть потенциал для улучшения экономики и более высокой инфляции, положительно влияющей на ваши инвестиции. Это основная причина, по которой недвижимость в континентальной Европе и на восстанавливающихся рынках так хорошо себя зарекомендовала.

Стоит ли беспокоиться о низкой инфляции при покупке недвижимости за рубежом?

Некоторые инвесторы спрашивают об отсутствии инфляции и о том, имеет ли это значение. Исходя из того понимания, что мы всегда продавали недвижимость, руководствуясь следующим аргументом: из-за инфляции ваши вложения всегда будут защищены — это защита от хеджирования. Однако сегодня у нас нет инфляции, а если и есть, то всего несколько процентов. Когда инвесторы спрашивают, имеет ли это значение, ответ будет положительным.

Инфляция в зоне евро в настоящее время составляет 1.3% по состоянию на июнь 2019 г., и в ближайшие годы не ожидается существенного роста. Если по той или иной причине инфляция продолжит восстанавливаться, инвесторы в недвижимость могут выиграть, потому что, помимо потенциального роста стоимости их инвестиций, договоры аренды обычно индексируются и пересматриваются в сторону повышения на регулярной основе, как в Великобритании.

Постоянное, продолжительное отсутствие инфляции будет плохой новостью для инвестора в недвижимость. Но в случае дефляции мы также видим снижение стоимости активов, и это тоже не хорошие новости.Инфляция по-прежнему имеет значение, и мы надеемся, что в ближайшие годы вернемся к здоровой инфляции в размере 2% — хотя, как сказал президент ЕЦБ Марио Драги, мы должны набраться терпения.

Что будет с процентными ставками в Европе?

Более высокие процентные ставки предсказывались годами, но все ошибались. Процентные ставки по-прежнему очень низкие — в лучшем случае стабилизируются, — но они определенно не повышаются значительно. Европа сейчас находится в ситуации, когда процентные ставки в основном ниже 1%.

Без инфляции доходность или потенциальная прибыль не вырастут. Несмотря на это, инвесторы знают, что если они купят сегодня, они получат финансирование по очень низкой стоимости заимствования. Эта тенденция наблюдается почти повсюду в мире; Рынки жилья очень популярны, так как все пытаются профинансировать или рефинансировать свою ипотеку, чтобы приобрести дом, в то время как ставки по ипотеке настолько низкие.

Многие инвесторы спрашивают об искусственно заниженных процентных ставках: как долго они продержатся? Еще год, два или три? Никто не знает наверняка, но мы знаем, что процентные ставки снова вырастут.Тогда у нас может возникнуть серьезная рыночная проблема; Если вы купили недвижимость, коммерческую или жилую, с низкой доходностью 3–%, даже повышение процента на 1–2% может серьезно повлиять на вашу прибыль.

Финансирование вашей недвижимости должно осуществляться по фиксированным ставкам. Покупателям не следует рассматривать финансирование по плавающей ставке, потому что, помимо того, что при столь низких процентных ставках это опасно, зачем рассматривать плавающую ставку? В этом больше нет необходимости.

Даже если процентные ставки позже вырастут, ваша стоимость заимствования будет фиксированной.Кроме того, если инфляция растет, ваши расходы по займу остаются ограниченными, в то время как ваш доход от аренды потенциально может вырасти в соответствии с инфляцией; так инвесторы в недвижимость могут зарабатывать деньги в будущем.

Какую прибыль могут ожидать европейские инвесторы в недвижимость?

На основных рынках Европы ожидается положительная, но невысокая доходность. Возможно, вы не зарабатываете 10–15% в год, но у вас может быть несколько процентов годовой прибыли. В действительности инвесторы должны сосредоточиться на денежных средствах, а не на приросте капитала, потому что основные жилищные рынки и так дороги.Но если вы будете покупать на рынках с более проблемной недавней историей, таких как Испания (хотя и очень быстро восстанавливающаяся) или Греция, у вас может быть шанс получить прирост капитала, если экономика продолжит улучшаться.

Коммерческий рынок похож: либо вы покупаете на устоявшихся офисных и розничных рынках и ожидаете денежный доход в размере около 4–6% с ограниченным приростом капитала, либо вы покупаете на восстанавливающихся рынках. Это может включать южную и центральную Европу, возможно, Ирландию и Центральную Европу, а также более региональные города в европейских странах; и доходность может быть выше, хотя и с гораздо более высокими рисками.

Евро в настоящее время довольно стабилен: 1,12 по отношению к фунту и 0,90 по отношению к доллару по состоянию на июль 2019 года. Недвижимость во многих странах по-прежнему существенно дешевле для иностранцев, и инвесторы могут выиграть, если евро внезапно укрепится.

Европейская недвижимость пользуется чрезвычайно высоким спросом, и это интересный класс активов. Тем не менее, инвесторы не должны переоценивать свои ожидания по доходности, они должны «быть реалистичными и продолжать», как я люблю говорить.

Рискованная или стабильная недвижимость: где лучше всего инвестировать в недвижимость?

С одной стороны, у нас есть основные, устоявшиеся рынки недвижимости, на которых практически не было кризиса.С другой стороны, основные европейские столицы, такие как Лондон и Париж, считаются убежищем для недвижимости. Например, Великобритания, Франция и Германия взяли на себя основную часть объема инвестиций, на которую приходилось более 70% транзакций до 2016–2017 годов, и остаются неизменными фаворитами инвесторов. В некоторых соседних странах на юге Европы, а также в некоторых странах на севере и в Центральной Европе в начале десятилетия были более волатильные рынки, но сейчас наблюдается рост.

Великобритания до сих пор выдерживала угрозу неопределенности Brexit, и Лондон продолжает испытывать высокий спрос и конкуренцию на свои лучшие акции.Железнодорожные проекты, такие как Crossrail и HS2, приводят к увеличению инвестиций в такие области, как Бирмингем, Эссекс и Беркшир. Между тем, Манчестер и Северо-Восточный регион также получают выгоду от многомиллионных инвестиционных проектов.

Во Франции Париж продолжает привлекать значительные инвестиции и предлагает доходность от сдачи в аренду от 3 до 4%. Ожидается, что с учетом предстоящих Олимпийских игр в Париже 2024 года и Grand Paris — в настоящее время крупнейшая транспортная инфраструктура в Европе — ситуация будет оставаться стабильной.Южнее Лион переживает сильный экономический рост и создание рабочих мест, что порождает спрос на недвижимость.

Недвижимость в Германии

Многие люди теперь считают Германию одной из лучших стран для инвестиций в 2019 году. Фактически, крупные города, такие как Берлин, Гамбург, Франкфурт и Мюнхен, входят в десятку лучших мест для инвестиций в недвижимость. К 2020 году арендная плата во всех четырех городах, вероятно, вырастет на 6-7%.

Недвижимость в Европе

Инвестор имеет возможность либо инвестировать в очень дорогую недвижимость на устоявшихся европейских рынках — но это гарантированная инвестиция с низкой доходностью — либо инвестировать в те рынки, где цены упали, но восстанавливаются.Инвесторы, которые готовы пойти на больший риск, могут получить более высокую прибыль, но не без риска.

В других частях Европы есть районы на севере, юге, востоке и в центре, которые появляются и развиваются и представляют хорошие возможности для инвесторов, желающих больше рисковать. В Италии и Милан, и Рим восстанавливаются после неопределенности и демонстрируют рост, обусловленный огромными национальными инвестициями. Испания также находится на подъеме после шаткого периода. И в Мадриде, и в Барселоне наблюдается сокращение количества вакансий и рост арендных ставок.В Нидерландах арендная плата в таких городах, как Амстердам и Роттердам, растет выше, чем ожидалось; это, вероятно, будет продолжаться.

Дальше на север континента Швеция определенно заслуживает внимания. В 2018 году ВВП вырос на 2,7%, а объем инвестиций увеличился на 17%. Инвесторы в недвижимость могут воспользоваться низкими процентными ставками для инвестирования в недвижимость в таких городах, как Стокгольм.

Стоит также взглянуть на несколько городов Центральной и Восточной Европы. Прага в Чешской Республике пережила что-то вроде бума коммерческой недвижимости за последние два года.По ту сторону границы, в Польше, идет развитие Варшавы; это привлекло внимание проницательных инвесторов. Еще один город, который, похоже, находится на грани бума, — это Бухарест, Румыния. Инвестиции в 2018 году, например, были почти в пять раз больше, чем в 2017 году.

Европа теперь предлагает возможности как защитным, так и оппортунистическим инвесторам. Мы видим смесь инвесторов — тех, кто вкладывает средства в основные рынки с ожиданием прибыли в несколько процентов, и тех, кто вкладывает средства в европейские страны, чтобы извлечь выгоду из восстановления рынка недвижимости.

Следует ли рассматривать вложения с высоким риском перед стабильными?

В конечном итоге все сводится к тому, какие инвестиции вы хотите сделать, какой риск вы хотите принять и какую прибыль вы ожидаете. Инвестиции с высоким риском в новые развивающиеся рынки недвижимости могут быть выгодным и захватывающим предприятием. Однако вам следует тщательно изучить любые потенциальные инвестиции и инвестировать только то, что вы готовы потерять; если что-то пойдет не так, как ожидалось.

Вам также следует потратить некоторое время на то, чтобы понять, в чем дело. Хотя недвижимость на восстанавливающихся рынках может быть дешевле, вам необходимо выполнить некоторую основную работу, прежде чем приобретать недвижимость за границей. Помимо юридических входов и выходов, связанных с покупкой недвижимости иностранцами, в каждой стране будут свои собственные документы и административные требования; это может добавить к транзакции время и деньги. В Испании, например, испанский нотариус не обязан по закону раскрывать всю информацию, поэтому вам нужно будет проинструктировать юриста о выполнении дополнительных работ, например, чтобы убедиться, что разрешение на строительство действительно и что нет скрытых расходов. прилагается (e.грамм. общие коммунальные платежи).

Что нужно знать перед покупкой недвижимости в Европе?

Каждая страна будет иметь финансовые последствия, которые вам необходимо проверить, а именно:

• какие местные налоги вы должны платить;
• , если вы обязаны платить прирост капитала;
• что происходит с имуществом в случае смерти;
• , нужно ли платить налог на наследство.

Ваша чистая прибыль от инвестиций в недвижимость, вероятно, снизится в ближайшие годы.В конце концов, разумно предположить, что налоги, сборы и расходы вырастут во многих странах Европы. Фактически, налоги растут, а некоторые меры по облегчению ипотечного кредита сокращаются, например, в Нидерландах.

Это не должно быть поводом для отказа от покупки недвижимости в Европе; пока что инвесторов не отговаривают покупать недвижимость, несмотря на более высокие налоги. Однако это может съесть вашу прибыль, и инвесторы должны знать об этом заранее.

Тем не менее, очень низкая стоимость заимствования компенсирует негативное влияние этих финансовых проблем.Это ключевая причина того, почему во многих стабильных европейских странах цены на жилье либо стабилизировались, либо значительно выросли; как в Германии и на ряде других рынков.

Еще одно различие, о котором следует знать, — это континентальная Европа и англосаксонская Европа, такая как Великобритания. В континентальной Европе, где арендаторы более защищены, если у вас возникнет проблема и вы обратитесь в суд, это может оказаться очень длительным процессом. Например, может быть трудно выселить арендатора, если он перестанет платить арендную плату; в отличие от США и, в меньшей степени, Великобритании.

Какие типы недвижимости в Европе следует рассматривать инвесторам для получения большей прибыли?

Основная тенденция на европейском рынке жилья — покупатели ищут дома меньшего размера. Они больше не выбирают большие виллы; в конце концов, их покупать и поддерживать дорого. В частности, у пожилых людей есть деньги, но они часто не справляются с содержанием огромных домов. С другой стороны, у молодых людей нет денег, но они не хотят тратить время на обслуживание большой собственности.Таким образом, мы видим, что в сегменте люкс больше вакансий, а на рынке преобладают большие виллы.

Вместо этого пожилые люди предпочли бы продать свои дома и инвестировать в меньшие по размеру роскошные апартаменты с красивым видом. Они готовы вложить большие деньги в пятизвездочную квартиру без особых усилий.

Даже когда у молодых людей не хватает денег, родители часто готовы помочь. Если они, например, просто положат их в банк, они получат небольшую прибыль, поскольку процентные ставки близки к нулю.Если родители хотят помочь своим детям, они могут подумать о приобретении меньшего по размеру и доступного жилья. Сейчас это ключевой момент в нашем обществе.

Это не только финансовый тренд, но и социальный. Поэтому застройщикам и инвесторам следует рассматривать дома и квартиры среднего или меньшего размера. Им также следует обратить внимание на энергоэффективную недвижимость, что, очевидно, является крупным бизнесом практически в любой точке мира. Эта «небольшая тенденция» в ближайшие годы даже усилится.Даже Дубай, который стремится иметь самые лучшие, самые высокие и самые длинные здания, сосредотачивается на строительстве небольших квартир и домов.

А как насчет инвестиций, сдаваемых в аренду?

Эта тенденция усилилась в последние несколько лет, поскольку недвижимость все чаще рассматривается как объект инвестиций. Даже семьи покупают недвижимость в Европе в качестве второго дома с идеей найти арендатора.

Если вы все-таки сдаете в аренду недвижимость, которую вы можете сдавать в аренду, вы можете получить доход от аренды в размере 2–4% нетто после начислений.Это не слишком высокая доходность — даже низкая — но сегодня все относительно. Если мы сравним это с доходностью 1% по долгосрочным корпоративным облигациям, то, по крайней мере, недвижимость, сдаваемая в аренду, позволяет инвесторам потенциально заработать на более высокой доходности.